КОМИ-ПЕРМЯЦКАЯ НАЦИОНАЛЬНАЯ БИБЛИОТЕКА им. М.П. Лихачёва

Какие вопросы решает общее собрание собственников многоквартирного дома?

Компетенция общего собрания  собственников  помещений  в многоквартирном доме определена ст. 44 ЖК РФ. Согласно статьи к компетенции общего  собрания  собственников  помещений  в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного  дома  (в том   числе  с  его  расширением  или  надстройкой),  строительстве хозяйственных  построек  и  других  зданий,  строений,  сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

2) принятие  решений  о  пределах   использования   земельного участка,  на  котором  расположен многоквартирный дом,  в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие  решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как осуществляется выбор способа управления многоквартирным домом?

Способ управления многоквартирным домом выбирается собственниками помещений в  многоквартирном доме на общем собрании очным или заочным голосованием и может быть изменен в любое время  на основании его решения.
Количество голосов собственника помещения, при принятии решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Способы управления многоквартирным домом:

1.       непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2.       управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3.       управление управляющей компанией.

Кто должен или может быть инициатором собрания?

Собрание может быть проведено по инициативе любого из собственников. Общее собрание собственников помещений (жилых и нежилых) правомочно, если в нем приняли участие  собственники помещений или их представители, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов.

Кто может голосовать на собрании, на основании каких документов?

Собственники помещений (жилых и нежилых) согласно свидетельству о праве собственности, договора купли-продажи помещения, договора долевого участия в строительстве и т.п. и наниматели на основании доверенности собственника - муниципалитета.

Как определяется большинство собственников, необходимое  для принятия решения.

Порядок определения большинства собственников определен главой 6 ЖК. Главное, что большинство голосов определяется не по количеству собственников (нанимателей), а по площади имеющихся в собственности помещений. Жители неприватизированных квартир, проживающие по найму, не участвуют в голосовании.

Может ли муниципалитет участвовать в голосовании, если в доме есть муниципальные квартиры?

Да, может. В собрании может участвовать либо представитель собственника - муниципалитета, либо по доверенности администрации города - наниматель квартиры. В этом случае необходимо своевременно оформить доверенность в Комитете по управлению имуществом и земельным отношениям.

Что должно входить в договор между управляющей компанией и собственником по управлению многоквартирным домом?

В договор между управляющей компанией и собственником по управлению многоквартирным домом в обязательном порядке следует включать:

а) примерный договор, который следует заключать управляющей компанией с каждым собственником помещений в многоквартирном доме;

б) порядок расчета и взимания платежей за коммунальные услуги, плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию,  текущему  и  капитальному  ремонту  общего имущества в многоквартирном доме;

в) расчет платы за услуги и работы по управлению многоквартирным  домом, содержанию,  текущему  и  капитальному  ремонту  общего имущества в многоквартирном доме, который исходит из ежегодной сметы расходов по выше означенным работам, предложенной управляющей компанией и утвержденной общим собранием собственников помещений;

г) перечень обязанностей управляющей компании по распоряжению общим имуществом;

д) ответственность сторон и прежде всего  управляющей компании, на основании чего договор может быть расторгнут;

е) другие юридически обоснованные вопросы, касающиеся содержания и обслуживания многоквартирного дома, которые общее собрание собственников помещений считает необходимым включить в договор.

Вправе ли управляющая компания направлять для подписания договор,  не проводя собрание (очное или заочное), будет ли такой договор правомерен?

Если собрание не проводилось и жители не избрали управляющую компанию, то в этом случае подписание договора на управление с этой управляющей компанией не правомерно и может быть обжаловано. Договор должен быть составлен на тех условиях, которые определены на общем собрании собственников дома.

Должна ли УК заключать с каждым нанимателем или собственником договор?

Да, в обязательном порядке с каждым собственником или нанимателем. В договоре обязательно должно быть указано общее имущество дома, передаваемое в управление, стоимость услуг, порядок контроля. Договор должен быть составлен в 2-х экземплярах, подписанных обеими сторонами, у каждой стороны на руках должен остаться один экземпляр подписанного договора.

Будет ли действительным договор, в котором управляющая компания предусмотрела пункты, нарушающие Жилищный кодекс (например, бессрочность договора, если в ЖК указано, что договор может быть заключен от 1 до 5 лет)?

Такой договор может быть оспорен любым собственником или нанимателем, так как он нарушает Жилищный кодекс.

В каком порядке управляющая компания должна отчитываться перед жильцами?

Согласно ст. 162 Жилищного кодекса управляющая компания обязана в течение первого квартала  следующего года отчитаться перед собственниками за прошедший год, если иное не будет  установлено договором. Такой отчет по истечении года следует в обязательном порядке предусмотреть в договоре и не исключать его в целях оповещения собственников о проделанной за год работе.

Имеет ли право управляющая компания установить в договоре оплату за свое управление сверх тарифа на содержание и ремонт жилья?

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 154 Жилищного кодекса плата за услуги и работы  по управлению многоквартирным домом входит в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения, т.е. в тариф на содержание и ремонт жилья.

Как расторгнуть договор, если жителей не устраивает работа управляющей компании?

Если Вас не устраивает работа управляющей компании, и Вы хотели бы расторгнуть договор до окончания срока действия договора, то это можно сделать по соглашению сторон, а в случае, ели управляющая компания не желает расторгать договор, то в судебном порядке. Основание расторжения - невыполнение управляющей компанией существенных условий договора. Решение о расторжении договор принимается общим собранием собственников дома.

Куда обратиться, чтобы улучшили уличное освещение?

Организация уличного освещения является вопросом местного значения, который находится в полномочиях поселений. Поэтому по установлению дополнительно фонарей (фонарных столбов с фонарями) следует обратиться в администрацию городского (сельского) поселения, в границах которого находится ваше место проживания.

Кто производит ремонт и замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах, в которых часть квартир принадлежит жильцам на праве собственности, а другая часть находится в муниципальной собственности?

Почтовые ящики также являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Поэтому замену поврежденных почтовых ящиков в многоквартирных домах осуществляют собственники помещений. В нашем случае, если в доме имеются проживающие по социальному найму в квартирах, находящихся в муниципальной собственности, то в замене почтовых ящиков финансово участвует местный муниципалитет.

Что входит в плату за содержание жилья в многоквартирном жилом доме?

В плату за содержание и ремонт жилого помещения входит плата за услуги и работы по управлению многоквартирным  домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

За чей счет должен проводиться капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме?

Согласно ст. 154 Жилищного Кодекса РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает  в себя:

- плату  за услуги и работу по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома; 

- плату за  коммунальные услуги.

Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения  права  собственности на помещения в этом доме. 
Решение о порядке взимания  оплаты с жителей по статье, размере тарифа и использовании собранных средств на капитальный ремонт необходимо принять на общем собрании жильцов дома. С инициативой проведения общего собрания может выступить любой собственник  помещений данного дома.

Что относится к общему имуществу дома?

Собственникам  помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме,  не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в  данном доме,  в том числе межквартирные лестничные  площадки,  лестницы,  лифты,  лифтовые  и  иные  шахты, коридоры,  технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование,  находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и  благоустройства и иные предназначенные для   обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты,  расположенные на  указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и  размер земельного участка,  на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями  земельного  законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Кого следует относить к пользователям жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде?

Пользователями жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде считаются наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены его семьи.

1. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные  иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по  договору  социального найма в судебном порядке.

2. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого  помещения  по  договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

3. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.

4. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма, ст. 69 ЖК РФ.

Могут ли граждане, получившие жилые помещения по социальному найму, приватизировать их. Сроки окончания приватизации жилых помещений.

Граждане, получившие жилые помещения по социальному найму могут приватизировать их. Срок приватизации продлен до 1 января 2010 года.

С момента вступления в силу нового Жилищного кодекса все чаще и чаще приходится слышать новые термины, которые применяются в общении с чиновниками, порой в них очень сложно разобраться. Например, мне посоветовали обратиться в ресурсоснабжающую организацию, а что это за организация пояснить не смогли?

В целях защиты прав потребителей коммунальных услуг и в соответствии со статьей 157 Жилищного кодекса Российской Федерации Правительство Российской Федерации утвердило Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Данными правилами установлены следующие определения:

"коммунальные услуги" - деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях;

"исполнитель" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы;

"потребитель" - гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

"управляющая организация" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом;

"ресурсоснабжающая организация" - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, осуществляющие продажу коммунальных ресурсов;

"уполномоченные органы" - органы местного самоуправления;

"коммунальные ресурсы" - холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, бытовой газ в баллонах, тепловая энергия, твердое топливо, используемые для предоставления коммунальных услуг;

"норматив потребления коммунальных услуг" - месячный объем (количество) потребления коммунальных ресурсов потребителем, используемый при определении размера платы за коммунальные услуги при отсутствии индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета, а также в иных случаях, указанных в настоящих Правилах;

"жилое помещение" - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). К жилым помещениям относятся жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната;

"внутридомовые инженерные системы" - инженерные коммуникации и оборудование, предназначенные для предоставления коммунальных услуг и расположенные в помещениях многоквартирного дома или в жилом доме;

"коллективный (общедомовой) прибор учета" - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) коммунальных ресурсов, поданных в многоквартирный дом;

"общий (квартирный) прибор учета" - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов в коммунальной квартире;

"индивидуальный прибор учета" - средство измерения, используемое для определения объемов (количества) потребления коммунальных ресурсов потребителями, проживающими в одном жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме;

"распределитель" - средство измерения, используемое для определения приходящейся на жилое или нежилое помещение, в котором установлен распределитель, относительной доли в общедомовой плате за тепловую энергию, количество которой определено с использованием показаний коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии;

"коммунальные услуги надлежащего качества" - коммунальные услуги, отвечающие требованиям настоящих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг.